FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: Entenda as siglas e termos

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começando agora e ainda não está muito familiarizado com todos esses termos a gente preparou um glossário exclusivo para poder te ajudar a entender um pouquinho melhor como que funciona todo esse universo Imobiliária e para poder ajudar a gente a responder essas questões a gente convidou o Gilberto Mello que é diretor do site Click habitação e um dos profissionais aí com maior conhecimento de financiamento imobiliário do Brasil e que tá falando aqui durante toda essa semana com a gente ajudando a desmistificar um pouquinho desse universo Gilberto tudo bem por aí Tudo ótimo obrigado pelo convite o Vasco agradecemos a sua disponibilidade mais uma vez está aqui fazendo essa semana para gente do financiamento imobiliário eu queria começar a te perguntando logo de cara Gilberto Qual que é a diferença entre sfh e SF O que que significa sfh e o que que significa SF Lula vamos dizer assim hoje em dia as diferenças são muito sutis mas já foram bem maior tentar explicar o que vai ser PH é sistema financeiro Habitacional né adaptação ele foi criado em 64 pelo governo com o objetivo de fomentar a habitação Popular então sempre existirão limites de financiamento de valor para você poder financiar hoje em dia o imite do sfh é um milhão e meio milhão e meio de reais né é um no vale ou no tempo né até 90 até 1998 por exemplo o sfh somente permitia um financiamento imobiliário a pessoa só podia adquirir um imóvel financiado pelo sfh seu like tá se vendesse já fiz nessa outro mas ele não poderia ter dois financiamento no sfh ao mesmo tempo a partir de 98 mudou um pouco começou a questão de desburocratização é permitido você ter quantos financiamentos a sua renda comportar então você pode ter dois três financiamento de sua renda comporte a limitação que existe é para o uso do FGTS o uso do FGTS é sempre no primeiro imóvel adquirido nesse apagar e se possível for usar né então se você comprar um segundo imóvel não é proibido de usar sintético tem que usar no anterior desde que tenha sido regularmente concedido nessa PH você vai poder continuar utilizando o FGTS naquele contrato tá então a diferença é a um limite de taxa máxima de 12 porcento ao ano Mas você PH né então basicamente hoje a gente tem e você o Banco pode cobrar a tarifa de administração de 25 reais Ah tá é já não é fica sistema financeiro imobiliário já é vamos voltar um pouquinho aqui me atrapalhei nessa FH ainda os recursos basicamente utilizados são recursos da web GPS no fundo de garantia do tempo de serviço e do da poupança Mas podem ser Ellis ees né letras de crédito imobiliário R6 e recursos próprios do banco dos bancos tá falando isso no sistema financeiro imobiliário Já não são recursos Livres não há regulamentação o banco pode usar o recurso que tiver disponível ele pode utilizar Não Existe limite de taxa de juros Não Existe limite de valor de imóvel as condições são abertas então a diferença básica hoje existente é o limite da taxa de juros de dois por cento a meta adaptado custo do financiamento doze por cento e o uso do FGTS mesmo e ele desculpe a taxa de administração a taxa de administração não é filho não é permitido cobrar você tem que embutir isso no seu custo a taxa de juros mais livre você coloca no juros mas você não coloca Não pode cobrar taxa meditação já nesse FH como tem limite de taxa o Conselho monetário Nacional deixou você cobrar até 25 reais tá então hoje A lei 8.036 foi alterado ano passado em dezembro do ano passado e permitia ao uso do FGTS para contração SF ir porque às vezes assim como o limite do sfh é vai ser alterado no tempo bom então tinha época assim que o início do sfh da 500 mil não se você financiou na época 600 mil você não podia usar FGTS né então é alguns bancos Inclusive a caixa eu acho que o Santander faz o Itaú faz caso a caso o Bradesco parece que não faz existe um uma opção de você transporte do sistema para o outro você paga uma tarifa né Tem uma avaliação de imóvel para ver se ele tá Nas condições de milhão e-mail e você pode transpor do STF para você pegar na carteira hipotecária para você pegar e poder usar o GPS tá e a A lei foi alterada em dezembro permitindo o uso mesmo nascer filho seja você não teria que pagar essa taxa para o banco para fazer essa transposição Tem banco que não aceita só que isso não foi regulamentado pelo conselho curador do FGTS até hoje eu já fiz até o vários eu sugeri como como pauta para algumas alguns jornalistas mas ninguém fala sobre isso você já é uma lei a lei 8.038 alterada ela permite o uso do FGTS por SF só que tá engavetado lá no conselho monetário no conselho curador do FGTS até hoje eu pego lamentar enquanto não foi regulamentada o banco não pode fazer operação Vítor Sérgio regras que modificar em função disso Isso é uma coisa importante agradeço até oportunidade tá falando isso assim que pouca gente fala sobre isso vocês estão entendeu aí em resumo a gente poderia dizer que essa fh&s são duas modalidades que tem composições diferentes de enfim de estrutura dos agentes financeiros para poder oferecer financiamento imobiliário de uma forma geral para o mercado a opção de ser para um ou para o outro é uma opção do cliente no caso o banco apresenta é basicamente assim o cliente pessoa física é imóvel Residencial vai ser no sfh o Ok até um milhão e meio acima disso vai ser nessa F ou na carteira hipotecária do banco basicamente isso né E hoje em dia A partir dessa desregulamentação que houve Até recentemente de 2018 o Conselho monetário Nacional começou a inclusive até na questão do uso dos recursos da poupança ele ele permite hoje ou uso livre pelo banco o banco pode escolher se ele vai emprestar nessa fhf desde que seja residencial é então que aconteceu com isso não sei se é mais ter mente as taxas de juros do SF eram maiores que do sfh hoje não hoje é tudo igual vaidade seja assim a gente está caminhando para uma economia do vai estrutura igual que tem os países mais maduros e que eu acho Por exemplo esse limite fhd se fosse tá comprando para casa dele para depois não importa né Acho que pode regular o uso FGTS Pois é é mais curto né teria sentido acho que a gente está caminhando para isso nesse momento de tá livre de ter assim mais facilidade de captar recursos nessa Tom criaram na ligue né ali que ainda está em desenvolvimento para captar recursos né É que hoje como a gente falou em outro dos outros blocos sobre FGTS o recurso FGTS é finito a ver um acabou liberando várias opções destaque do FGTS sua retina uma parte então é uma escolha que nós vamos ter que fazer vai GPS ele vai ser usado para moradia para saneamento ou vai ser permitido que a pessoa Faça o que quiser com recurso né assim nós temos que definir isso uma vez que você se darem os recursos vai ter que encontrar outra fonte de financiamento né No momento você tem a cadeira de poupança basicamente e o fundo de garantia os outros recursos de linhas de crédito do mercado são muito pequenos ainda né ainda possamos desenvolver essa questão de securitização né de creche para poder captar mais recurso hoje a grande vantagem que a gente tem é que a SELIC hoje é menor que a taxa de juros do contrato então o investidor pensa anteriormente não o clipe de 14 e a taxa de juros de 10 por quê que é bom então então hoje hoje é legal porque você tem uma SELIC tá vendendo dois você pode comprar um papel que tem lastro em financiamento imobiliário com a taxa de 8 de 79 então compensa para o investidor então aí é que vai começar a girar criação de novas fontes de recursos para o alimentar o sistema né é muito bom E lembrando que fand né as a origem dos recursos não é quanto mais recurso disponível a gente tem e mais condições atrativas para a gente pode oferecer mais mercado imobiliário ele vai ser movimentado afinal de contas um país como o Brasil dimensões continentais que tem um déficit Habitacional altíssimo o que não falta para a gente a demanda Na Gilberto é gente querendo comprar o imóvel exatamente Tá certo ela que atuamos no mercado os é somente a economia né ele movimenta mobiliário eletrodomésticos né decoradora que é muita coisa é muita coisa não é muito importante com só se viu ela que eu acabei a gigante é uma mola propulsora da economia não é uma simples obra não é muito simples eu abri ela movimenta e milhares de empregos diretos e indiretos motivo pelo qual a gente tem que realmente incentivar Gilberto tô conversando aqui com Gilberto Melo e é especialista em financiamento crédito imobiliário e Gilberto queria te fazer mais uma pergunta aqui dentro desse nosso glossário de termos no mercado imobiliário uma palavra que uma sigla melhor de zero que desperta muita curiosidade das pessoas que estão querendo comprar o seu imóvel tão querendo fazer essa aquisição através de um financiamento imobiliário é o SBT e muitas vezes a gente está negociando com corretor de imóveis e o corretor de imóveis fala olha essa linha de crédito pelo sbpe você vai ter a taxa de juros ao afinal de contas o que que é esse tal de SB pe é o que que significa SB pe e o que que diferencia ele por exemplo de Fundo de Garantia de outras questões quando a gente fala aí de linhas de crédito imobiliário o ok usbs tem uma brasileiro de poupança e empréstimo né Então é regulamentado eu era Originalmente pelo BNH a partir da extinção do BNH em 86 passou a ser regulamentado pelo Conselho monetário Nacional então basicamente ele trata da questão da arrecadação de recursos pela caderneta de poupança são os recursos da poupança e como existem regras de direcionamento desses recursos uma parte pelo banco central outra parte o banco É emprestado em obrigado a emprestar para financiamento Imobiliária então usb-ppi junto com o FGTS né recursos totais das contas né não ao recurso individual do Trabalhador mas a conta como um todo são os principais Friends não seja estão aos financiadores do a origem de recursos para você poder fazer o financiamento então basicamente Você tem o recurso da poupança eu recurso do FGTS Ah tá certo tá tá tá explicado e muita gente às vezes acaba tentando simplificar essa questão por exemplo para imóveis populares e imóveis de médio e alto padrão que talvez para última classe de imóvel o SBP é melhor ou pior para outra classe de imóvel FGTS é melhor ou pior isso tem um algum sentido tem uma uma loja então vamos dizer é vamos lá no USB é basicamente recurso poupança já o FGTS tem várias modalidades de crédito que podem ser em função de você ser cotista do fundo de garantia por tempo de serviço ou porque você tem uma renda de até sete mil reais e se enquadra na habitação Popular Então você tem as linhas de adaptação Popular carta de crédito FGTS para Imóvel usado e novo e o cara e o Minha Casa Minha Vida e agora a casa verde e amarela para e a imóvel novo nos dá 5 né e tem a linha de crédito chamado pró-cotista que essa linha que que é é que por exemplo você que tem conta de FGTS muita gente reclamava ó cara não tem conta FGTS do funcionário público ou qualquer coisa assim ou é autônomo e ele tem condição diferenciada para comprar habitação Popular Por que que não tem uma vantagem para quem é cotista então criaram o produto para o cotista que por muito tempo ficou engavetado eu trabalhava em agência e a gente não tive nos conhecia e a partir da Terra no momento com uma taxa de juros subiram ele passou a ser atrativo que ele tem uma taxa de em torno de 89 por cento que era muito menor que a taxa de juros do SBT do SBT e não tem umas pessoas procuraram muito inclusive na época que faltou recurso para poder financiar Então você tem corte de até com origem recurso FGTS você tem a linha de habitação Popular carta de crédito GPS a minha casa minha vida e agora casa verde amarela e você ir para o cotista E você tem no usb-ppi as linhas de mercado seja não tem faixa de renda qualquer pessoa pode fazer no proposta também você tem que ser só cotista mais de três anos aquilo dos depósitos 36 meses e você pode fazer normalmente bacana Gilberto Obrigado pela sua disponibilidade de estar respondendo aqui essas dúvidas junto com a gente nessa semana que a gente está falando de financiamento imobiliário queria aproveitar e te fazer mais uma pergunta não é sobre um termo específico né sobre uma sigla específica mas é sobre algo que a gente escuta muito falar também no financiamento na aquisição de imóvel de uma forma geral que é o famoso registro da registro da escritura do imóvel uma coisa que muita gente desconhece que existe e desconhece a sua importância até realmente precisar daquele documentos né É muita gente no Brasil acaba comprando e vendendo imóveis sem ter se cuidado com relação esse documento o que que é o registro de escritura do imóvel qualquer importância dele e porque quando você vai fazer um financiamento você Obrigatoriamente tem que ter esse registro de escritura um ditado popular né só é dono quem registra nessa um ditado popular não que a gente tem que falar que aciona matrícula nós vamos definir um pouquinho que quer matrícula a matrícula é como se fosse a certidão de Identidade do imóvel ele identifica o imóvel quadriciclo imóvel inclusive depois da lei de concentração de da matrícula todos os atos daquele imóvel voltar na matrícula do imóvel tá então a matrícula algo fundamental você vai comprar o imóvel você tem que tirar no mínimo uma certidão de matrícula atualizado ela vai estar toda a história do imóvel um pouquinho quem é o dono você vai ver as informações ficam se você fez pensamento ele no Face do software são usou eu recebi o intervalo de uso né que é importante também dá uma tripla tem todo o histórico o registro ele diz simplesmente quem é o dono de moto então ele vai lá tá o contrato tá registrado ou seja ele está identificando Quem é o proprietário do imóvel então é uma coisa importante cima né inclusive se tem esse registro o banco não libera o valor do financiamento o vendedor bom então muitas vezes as pessoas fazem contrato de gaveta né que a gente fala assim que acordar sem registro pensando em economizar mas hoje em dia as para cidades que têm hoje a pessoa pode enquadrar pode refazer o financiamento é muito melhor a pessoa fazer a venda regulamentada e fazer o contrato regularizado mas que compra à vista ele faz escritura e vai lá e registrar no cartório e fazer a escritura no cartório de notas né e depois ele tem que ir no cartório de imóveis Fazer o registro para dizer que ele é o dono daquele móvel e portanto é algo essencial e o mapa mental se preparou aí porque se você não tiver o registro e escritura do seu imóvel você não é dono e para você poder ter esse documento como você colocou a matrícula é fundamental porque ela é como se fosse a a ficha completa de tudo que aquele móvel já passou não passou ali você consegue saber todas passam dele ao longo da história isso e isso que você tem penhoras que ações judiciais questão trabalhista você tem que olhar se tá regulamentar você tem habite-se você tem todas as informações do imóvel é importante e é por isso que é por isso que a gente sempre fala né que uma transação Imobiliária ela só é segura com a participação de profissionais e a gente sair realmente do setor imobiliário então se você quer comprar um imóvel Procure um corretor de imóveis credenciado pelo cresce porque ele um bom corretor né habilitado para exercer essa função ele vai saber te orientar exatamente de todos os espaços muita gente às vezes em qual corretor Gilberto para não pagar uma comissão acaba fazendo uma venda aí complemente gato por lebre né Toda economia de uma vida compra o imóvel achando que tá fazendo uma boa coisa não tá E no final acaba perdendo aquele móvel porque não te esqueço e cuidado no início o Gilberto para a gente poder finalizar uma dúvida e pergunta aqui recorrente também é sobre essa questão de financiamento imobiliário Será que eu faço financiamento com a caixa ou será que eu faço financiamento com algum banco particular né falou daqui dos imóveis aí de médio padrão não vou nem dizer dos imóveis populares que a gente sabe que Minha Casa Minha Vida casa verde e amarela são programas habitacionais que são operados por esses bancos públicos agora Imóveis aí de médio e alto padrão de uma forma geral muita gente se pergunta Será que vale a pena Caixa Será que vale a pena banco privado isso na prática tem alguma diferença no modus Operandi da coisa você tem mais risco e um ou mais risco em outro como que você vê essa questão de uma forma geral e eu acho assim você pode financiar em qualquer um qualquer banco que ele tá ele é ele ele é fiscalizado pelo banco central o banco central tá ali de olho no mercado e acompanha você tem canais de reclamação no banco central e de tem acompanhamento disso né Então na verdade financiamento pode ser feito em qualquer banco eu acho que é de forma segura né a gente tem que fazer o financiamento Fazer o registro é tudo bonitinho o que existe diferença é isso as condições de financiamento Então eu tenho assim batido muito nesse sentido que não é um banco melhor a um banco melhor para o seu caso então por exemplo se você é cliente do Banco a você já tem que relacionamento no banco você já tem toda a experiência no banco Eu não creio que uma diferença pequena na taxa de juros vai fazer com que vale a pena você trocar o banco né Eu acho assim se você tem no banco ao banco a diferença é e as condições de financiamento que na realidade Quando você vai avaliar tem uma outra cifra que a gente não falou aí chama-se e te né custo efetivo Total nesse curso de efetivo Total você pode ele foi disciplinado pelo banco central justamente o cliente poder comparar de forma igual todas as condições em todos os bancos Então escreve para você e fazer escolha do crédito e além de olhar isso você tem que olhar a eventual reciprocidade que o banco exige então o banco te dar um bairros por sete porcento de Julho mas ele quer sua conta corrente que você tem a cartão de crédito capitalização compre seguro compre não sei o que é isso aí é um acréscimo seu custo Então isso que eu falo assim você tem que fazer as contas e verificar se esse é esse a migração para o outro banco vai realmente vale a pena você vai encerrar a o encerrar a conta no outro banco senão você tem que pensar direitinho que vai fazer né só pode escolher o crédito Outro fator importante é um seguro do seguro ele tem um custo razoável e Varia muito de banco para banco então não sei tem um custo do seguro que a gente é mais custo-efetivo segurança nacional tive lá quando você faz a simulação tem lá você pode comparar também as ofertas de 51 o Gilberto outra questão muito importante e que nem todo mundo sabe como você mesmo já alertou aqui uma vez para gente é com relação a benefícios né para quem tá fazendo o registro da escritura especialmente falando aí do primeiro imóvel né E que maneira que quem tá comprando o primeiro imóvel pode ter um benefício e acabar reduzindo o custo dessa parte de documentos e consequentemente do financiamento da aquisição do imóvel de uma forma geral bom então é a lei de registros públicos para o primeiro imóvel sfh no seu artigo 290 ele dá uma redução de 50 por cento no para o registro cartorário e pedir para ir para averbação se você quiser construção toda as a os atos de aquisição do primeiro imóvel no essa no sfh tá o cliente que tá comprando primeiro imóvel tem essa grande vantagem tá a outra questão que existe também é no pagamento de tributo alguns que a regra é municipal que essa lei 6.015 ela é Federal Ela vai para o Brasil inteiro e cinquenta por cento de desconto primeiro imóvel financiado em você pagar o ITBI é uma realização Municipal então tem cidades em que o cliente o valor financiado no sfh tem desconto na conta do ITBI bom Então dependendo do município de vocês uma coisa que a gente pode estudar e verificar qual a melhor opção para ele porque as vezes compensa se estiver rendas suficientes e tiver o FGTS para entrada por exemplo pode ser vantagem para ele por exemplo financiar um valor maior mas você pegar e pagar menos e TBI E aí registro o contrato no cartório de imóveis ele pode usar o FGTS para amortizar e já ganhou tributo tá então é uma dica importante para pessoa verificar mas aí varia de cidade para Cidade intensidade para limpar Brasília participar mole não tem vantagem nenhuma tem cidade que não tem vantagem nenhuma ITBI só para gente poder Deixar claro o imposto de transmissão de bens Imobiliários o imposto e da transação nuclear né E vai sobre a compra e venda de imóveis Toda vez que você comprar tem esse imposto Então já fui obrigado a tornam registra-se não tiver recolhimento então uma é uma boa dica a pessoa verificar legislação e verificar o que é vantajoso para ele as vezes ele pode ter o dinheiro para dar uma entrada maior e repente para questão tributária vai para ele financiar mais se ele tiver condições agora né ele tem capacidade de pagamento para pressão maior ele você pode usar para matizar e tem essa vantagem que por trás paga tanto imposto já nos países né É verdade tiver uma forma de você economizar É sempre bom né e outra questão que a gente pode falar assim que alguns bancos a maioria deles Aliás a Penny tem que você até um certo limite de valor fosse finance também essas despesas tanto de registro como do ITBI é só lembrando que o caso desse financiamento de despesas como despesas de registro ITBI e escritura de uma forma geral é isso também compromete o volume total que o banco concede crédito para o cliente né então se o banco concedeu o limite de 200 mil reais e a Sua documentação por exemplo ficou em 10 mil vai ter que caber tudo dentro dos 200 mil né não vai banco não vai te dar 210 em branco né se teria que ter renda para suportar esse aumento ainda tem limite né a cota de financiamento também né É Ah tá certo Gilberto bem completo sua resposta eu acho que essa semana inteira que a gente passou aqui dando essas informações sobre financiamento imobiliário elas vão ajudar muito não só quem quer comprar o seu imóvel especialmente seu primeiro imóvel como também vai ajudar aí corretores de imóveis a gente no mercado imobiliário profissionais do setor imobiliário estão querendo se atualizar para ele dar um pouquinho mais dessa dessa área aqui é tão importante eu torno a falar aqui mais uma vez o Gilberto dentre todas essas atividades que ele tem ele também é autor desse livro aqui ó que é o desmistificando o financiamento imobiliário e tá disponível na Amazon na versão digital e também na versão física no site Click habitação né Gilberto e para quem quiser conhecer um pouco melhor do seu trabalho fala um pouquinho melhor do trabalho que você desenvolve como que as pessoas se encontram atualmente o trabalho com consultoria financeira Imobiliária eu faço toda análise financeira para um cliente pessoa física fase a escolher o melhor oferta de crédito esse tipo de coisa produzir conteúdo para sites para revista Já Fiz alguns artigos em revista e para o meu site também porque Habitação é tem um livro né do financiamento imobiliário E tem alguns cursos também que já ministrei para alguns mobiliários e para construtoras custo de financiamento muita coisa de FGTS Pois só tem muita dúvida né então bastante mais tempo e muito completo e Humberto é um dos profissionais aí mais versáteis que eu já conheci para quem não sabe mais de 30 anos é mais de 35 anos de Caixa Econômica que você tem na julgar sim eu entrei com 19 anos vou me acabar de sair do exército e não tem com 19 anos sair com 50 e pouco nem vou falar mais aí já passou tem 35 anos a vida né conhece não só de financiamento imobiliário mas a realidade aí do Brasil real né porque ao longo de 35 anos você vê muita coisa transformar planos econômicos realidades econômicas financeiras crises período de prosperidade acho que isso dá um bom background de Brasil aí vamos ver se E é porque assim o mercado é muito versátil né você tem altos e baixos e bar você tem quebra né você quebrou o BNH naquela época foi uma loucura né então da mesma forma a gente vai aprendendo né história né a história do sfh né você acompanhar a evolução como a gente conversou eu acho assim então momento de uma habilidade mercado tomara que ele cresça que ele que ele Floresta queria ver condições né crie novas fontes de recursos e a gente desenvolva né mais preso no mercado pouco mais perto tiver melhor né competição né para o cliente também fazer né o financiamento da melhor forma possível




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